La vidéosurveillance copropriété commence par une résolution d'assemblée générale et se termine par des panneaux dans le hall, avec entre les deux une question décisive : vos parties communes sont-elles réservées aux résidents ou ouvertes au public ? De la réponse dépendent le régime applicable, le besoin d'un arrêté préfectoral et la façon dont la police pourra accéder aux images.
Le problème du syndic : une décision collective, une responsabilité individuelle
Squats de hall, dégradations dans le parking, vols de vélos : la demande de caméras monte des copropriétaires après un incident. Le syndic doit transformer cette exaspération en décision régulière, puis exploiter un dispositif dont il devient, avec le syndicat, le responsable devant la CNIL.
Or, l'immeuble d'habitation est le lieu où la vie privée est la plus exposée : une caméra mal orientée filme une porte palière, un balcon, les allées et venues d'une famille. Et un résident mécontent peut contester la résolution ou saisir la CNIL.
Vidéosurveillance copropriété : le vote en assemblée générale
L'installation de caméras dans les parties communes est décidée par l'assemblée générale, jamais par le syndic ou le conseil syndical seuls. La loi du 10 juillet 1965 ne comporte pas de rubrique « vidéosurveillance » ; en pratique, la résolution est le plus souvent votée à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), avec la passerelle de l'article 25-1 si le projet recueille au moins un tiers des voix. Certains praticiens retiennent la majorité simple de l'article 24 lorsque le dispositif est rattaché à la sécurité des occupants. Nous rédigeons une résolution précise (emplacements, finalités, conservation, personnes habilitées, budget) qui limite les contestations.
Une chose est certaine : la transmission des images aux forces de l'ordre fait l'objet d'un vote distinct, expressément soumis à la majorité de l'article 25, dans les conditions de l'article L.272-2 du Code de la sécurité intérieure (issu de l'ancien article L.126-1-1 du Code de la construction et de l'habitation). Elle n'est possible qu'en temps réel, lorsque des circonstances font redouter une atteinte grave et imminente aux biens ou aux personnes, pour la durée de l'intervention, après convention avec le préfet ; les images ne concernent ni l'entrée des logements ni la voie publique, et les résidents en sont informés.
Parties communes, parking, local vélos : quel régime pour chaque caméra
| Espace | Accès | Régime |
|---|---|---|
| Hall à digicode ou badge, cages d'escalier, ascenseurs, local vélos, local poubelles | Résidents et leurs visiteurs | Vidéosurveillance (RGPD) : pas d'arrêté, mais registre, information, accès restreint |
| Parking en sous-sol à badge | Résidents | Vidéosurveillance (RGPD) |
| Hall sans contrôle d'accès, parking ouvert à tous, galerie traversante, commerce en pied d'immeuble | Public | Vidéoprotection : autorisation préfectorale (art. L.252-1 CSI) |
| Portes palières, fenêtres, balcons, intérieur des logements, rue devant l'immeuble | — | Interdit |
Dans tous les cas, la ligne de la CNIL est la même : les caméras protègent les parties communes, elles ne servent pas à suivre les allées et venues des résidents. Le visionnage est réservé au syndic, au conseil syndical, au gestionnaire ou au gardien, après un incident et non en continu ; les images ne sont pas conservées plus d'un mois. Cadre général sur notre page Ce que dit la loi.
Informer les résidents, encadrer les accès
Chaque entrée de zone filmée reçoit un panneau avec le pictogramme de caméra, l'identité du responsable, les finalités, la durée de conservation, le contact pour exercer ses droits et la possibilité de saisir la CNIL ; le procès-verbal d'assemblée et une note dans les boîtes aux lettres complètent l'affichage (voir notre guide du panneau d'information).
Le gardien est aussi un salarié filmé : information individuelle, pas de surveillance continue (voir notre guide sur les salariés filmés). Enfin, les accès à l'enregistreur sont nominatifs et tracés.
Les erreurs typiques en copropriété
- Le syndic qui installe sans vote, ou au mauvais niveau de majorité : la résolution est contestable, le dispositif avec elle.
- La caméra d'escalier qui cadre les portes palières, ou celle du hall qui saisit le trottoir à travers la porte vitrée : interdites, à corriger par l'orientation ou un masque.
- Le conseil syndical qui « surveille » les résidents en direct : détournement de finalité.
- Le copropriétaire qui pose sa propre caméra sur le palier : ses voisins peuvent obtenir le retrait en justice (voir nos cas de non-conformité).
- Le parking ouvert à des non-résidents traité comme un espace privé.
- La conservation illimitée sur l'enregistreur (voir notre guide sur la durée de conservation).
Ce qu'AFCV fait pour votre copropriété
- Qualification de chaque caméra d'après les plans et le contrôle d'accès : privé ou ouvert au public, angles de vue, masques.
- Projet de résolution pour l'assemblée générale et, si la transmission aux forces de l'ordre est souhaitée, résolution distincte et projet de convention.
- Documentation RGPD : registre, charte d'accès aux images, panneaux, note aux résidents.
- Dossier préfectoral lorsqu'une partie du dispositif filme un espace ouvert au public : nous rédigeons le Cerfa, le rapport de présentation et les plans, déposons la demande et la suivons jusqu'à l'arrêté, puis gérons la mise en service et l'échéance des cinq ans (voir notre guide de l'autorisation préfectorale).
Tarifs : 390 € pour 1 à 3 caméras, 590 € pour 4 à 7 caméras, sur étude à partir de 8 caméras ou pour un syndic gérant plusieurs immeubles. Paiement sur la page Mise en conformité, détail des prestations sur la page L'offre AFCV.
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Questions fréquentes
Le syndic peut-il installer des caméras sans passer par l'assemblée générale ?
Non. L'installation dans les parties communes est une décision de l'assemblée générale. Le syndic prépare la résolution, la fait voter à la majorité applicable, puis met en œuvre le dispositif. Un bailleur unique propriétaire de tout l'immeuble décide seul, mais reste soumis aux mêmes règles d'information et de proportionnalité.
Notre hall n'a pas de digicode : devons-nous demander une autorisation préfectorale ?
Si le hall est librement accessible à toute personne, il est regardé comme un lieu ouvert au public et ses caméras relèvent de la vidéoprotection, donc de l'autorisation du préfet. Un hall fermé par digicode, badge ou interphone reste un espace privé soumis au seul RGPD. Nous vérifions cette qualification immeuble par immeuble.
La police peut-elle venir regarder les images après un cambriolage ?
Oui, dans le cadre d'une enquête, les enquêteurs peuvent demander la remise des enregistrements, sur réquisition. C'est différent de la transmission en temps réel prévue par l'article L.272-2 du Code de la sécurité intérieure, qui exige un vote spécifique de l'assemblée générale, une convention avec le préfet et une situation de danger imminent.
Un résident demande à voir les images de la veille : le syndic doit-il accepter ?
Toute personne filmée a un droit d'accès aux images la concernant. Le syndic montre les séquences où le demandeur apparaît, en protégeant l'image des tiers, dans la limite de la durée de conservation. Il ne peut pas, en revanche, communiquer les images d'autres résidents à un copropriétaire curieux.
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Sources officielles
- CNIL – La vidéosurveillance / vidéoprotection dans les immeubles d'habitation
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 25 (décisions à la majorité absolue, dont la transmission des images aux forces de l'ordre)
- Service-public.fr – Règles de vote en assemblée générale de copropriété (articles 24, 25, 25-1, 26)
- Code de la sécurité intérieure, art. L.272-2 (transmission des images des parties communes aux forces de l'ordre)
- Code de la sécurité intérieure, titre V Vidéoprotection (autorisation des lieux ouverts au public)
Informations à jour au 25 septembre 2026, données à titre informatif : elles ne remplacent pas l'analyse de votre situation par un expert.
